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작성자나비 조회 15회 작성일 2021-06-23 19:12:24 댓글 0

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위수탁관리계약, 함부로 해지하다간 큰 코 다친다!

#아파트#위수탁관리계약#위탁관리#해지#위임#해지의자유#해지무효#법무법인산하#김미란변호사
김미란 변호사(란변)의
판례로 풀어보는 분쟁 해결의 지침 ‘란변의 결론’

[유의]
이 영상은 아파트 위·수탁관리계약의 법적 성질이 위임이라는 점에서는 다툼이 없고, 계약 관계를 일방적으로 해지할 수 있는지 여부가 문제 된 사안입니다. 아파트 위·수탁관리계약의 법적 성질은 계약의 구체적인 내용에 따라 도급으로 해석될 수 있다는 점 유의하시기 바랍니다.


[오늘의 주제]
: 아파트 위수탁관리계약, 함부로 해지하다간 큰 코 다친다!

이 영상은 2020. 5. 12.자 서울고등법원의 가처분 항고심 결정을 다루고 있습니다.
아파트 위탁관리를 맡고 있던 주택관리업자가 아파트로부터 일방적으로 계약을 해지당하자 해지의 효력을 정지해 달라면서 법원에 효력정지가처분을 신청했던 사건입니다.
1심에서는 패소했지만 서울고등법원의 항고심 결정은 달랐어요.
주택관리업자가 승소했고, 해지의 효력은 정지되었습니다. 이제 함부로 계약을 파기한 아파트 입주자대표회의는 혹독한 대가를 치르게 될 수도 있겠습니다.
어떤 사연일까요?


[란변의 결론]

아파트가 위탁관리방식을 택하면 주택관리업자와 체결하게 되는 것이 위·수탁관리계약입니다. 이 계약의 법적 성질은 통상 ‘위임’에 해당하지요.
그런데 민법상 위임은 해지의 자유가 폭넓게 인정됩니다.
그러나 이는 강행규정도 절대불변의 진리도 아닙니다. 당사자가 얼마든지 달리 정할 수 있는 임의규정에 불과하지요.
당사자가 계약을 체결하면서 해지사유를 한정하고, 해지 절차도 상세히 규정하면서 일방적 해지를 제한했다면 민법상 위임 해지의 자유 규정은 배제된다고 봐야 합니다.
계약을 이렇게 해놓고 일방적으로 함부로 해지했다가는 큰 코 다치겠죠?
그러니 계약을 잘 체결하고, 체결된 계약은 잘 지켜야 하겠습니다.


1. 사건번호 : 서울고등법원 2020. 5. 12. 결정 2020라 20429 위·수탁관리계약해지에 대한 효력정지가처분

2. 선고결과 : 제1심 결정을 취소한다. 채무자가 채권자에 대하여 한 위·수탁관리계약 해지의 의사표시는 본안사건 판결 확정시까지 그 효력을 정지한다.

3. 사건의 경위

채권자인 주택관리업자는 채무자인 본건 아파트 입주자대표회의와 위·수탁과리계약(이하 ‘본건 계약’이라 약칭)을 체결하였습니다. 본건 계약에 따르면 주택관리업자의 재무 상태 등 서류를 거짓으로 작성한 때, 금품 제공 등 부정한 행위로 계약을 체결하였을 때, 등록 말소 또는 영업 정지 처분시, 양 당사자가 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 때에만 계약을 해지할 수 있고, 계약 해지 30일 전까지 상대방에게 서면으로 해지 통보를 하도록 해지 절차가 규정되어 있었습니다. 그러나 채무자인 아파트 입주자대표회의는 ①관리소장의 경력 위조, ②관리부실로 인한 행정처분, ③관리사무소장의 입주자대표회의 직인 무단 사용, ④민법 제689조 제1항에 의한 계약해지를 이유로 본건 계약의 해지를 통보했습니다. 그러나 이와 같은 사유는 사실이 아니거나 이미 알고 있는 상태로 재계약이 이루어져 해지사유로는 볼 수 없었습니다. 그러나 아파트는 일방적으로 해지를 통보한 후 새로운 업체로 하여금 아파트를 관리하도록 하자 결국 채권자인 주택관리업자는 아파트 입주자대표회의를 상대로 해지의 효력을 정지해 달라며 가처분을 신청한 것입니다.

4. 법원의 판단

본건 아파트 입주자대표회의가 계약상 해지사유로 내세운 관리사무소장의 경력 위조, 관리부실에 따른 행정처분이 있었던 점에 대해서는 이미 알고도 문제 삼지 않고 본건 계약을 체결했다는 사정이 밝혀졌어요. 직인을 무단으로 사용했다는 것 역시 나머지 동별 대표자들의 요청이 있었습니다. 따라서 아파트가 내세운 해지사유는 모두 인정되지 않았습니다.
주택관리업자의 채무불이행이 인정되지 않더라도 임의해지가 가능하다는 아파트 측의 주장도 배척되었습니다. 민법 제689조 제1항, 제2항은 임의규정에 불과하므로 당사자 약정에 의하여 위 규정의 적용을 배제하거나 내용을 달리 정할 수 있다고 본 것이지요.
당사자가 위임계약의 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등에 관하여 민법 제689조 제1항, 제2항과 다른 내용으로 약정을 체결한 경우, 이 약정은 당사자에게 효력을 미치면서 당사자 간의 법률관계를 명확히 함과 동시에 거래의 안전과 이에 대한 각자의 신뢰를 보호하기 위한 취지라 볼 수 있으므로 이를 단순히 주의적 성격이라 쉽게 단정 해서는 안된다고 못을 박았습니다. 따라서 당사자가 위임계약을 체결하면서 민법 제689조 제1항, 제2항과 달리 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등을 정했다면 민법 제689조 제1항, 제2항이 이런 약정과 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 위 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고서는 계약을 해지할 수 없고, 손해배상책임 역시 약정에서 정한 바에 의해 규율된다고 본 것이지요. 이와 같은 법리는 대법원 판결을 통해서도 확인된 바 있습니다(대법원 2019. 5. 30. 2017다 53265 판결 등 참조).
본건 계약은 해지 사유를 한정하고, 상대방에게 서면으로 30일 전에 통지할 것을 절차적 요건으로 약정했습니다. 이처럼 해지사유와 절차를 별도로 약정한 것은 당사자가 계약을 일방적으로 종료시키는 것을 약정된 해지사유가 존재하는 경우로 제한하기 위함인 것이지요. 따라서 본건 계약으로 임의 규정인 민법 제689조는 적용이 배제되었으니 민법 제689조에 따른 해지 통보는 효력이 없다는 것입니다.

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이젠 입주자대표회의가 슈퍼 갑이 아니게 되었네요.

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Egg Nest : 굉장히 알찬강의에요
농구에 진심인 남자 : 좋은 영상 감사합니다!
가자석방 : 책도 있나요???
이아리 : 좋은 영상 잘보구 가요^^

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